总有一款房贷适合你
作为聪明的房贷理财者，面对银行加息，不会束手无策，他们会从多家银行提供的不同房贷新品中化解加息的不利，变不利为有利。目前，各家银行推出了许多房贷品种，差别巨大。贷款购房者只要综合考虑目前财务状况、预期收入前景和投资理财偏好等因素，总能找到一款适合自己的房贷品种。
银行加息，对贷款购房者显然是不利的。所幸的是，在目前房贷市场激烈竞争的形势下，银行推出了许多有利于不同贷款客户的、富有理财功能的个人住房贷款新品种。了解这些房贷新产品，将有利于贷款者根据自身实际情况选择一款适合的房贷品种。
“固定利率”房贷——适合稳健购房者和投资一族
固定利率房贷是指消费者在签订购房贷款合同时，即选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动(上调抑或是下降)，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。
其最大的特点，就是能让客户锁定未来的利率风险，利率不随物价或其他因素的变化而调整。因此，它最适合的人群是那些对升息预期处于上涨周期、想规避升息风险的房贷客户；那些希望长期获取稳定租金回报或是以租养贷的购房者。
张国强就是选择固定利率房贷而受益的贷款者。2006年2月份，银行开始推出固定利率房贷业务时，张先生就看好了这一房贷品种，率先办理了50万元10年期的贷款，银行给予他优惠利率6.09%。时至今日，银行经历了2006年4月28日、2006年8月19日和2007年3月18日的三次加息，10年期的房贷利率已升至7.11%。据此计算，张先生就能节约利息31219.18元(200,057.18元—168838元)。
另外，还有一类稳键的投资人，对固定利率的运用也达到了炉火纯青的地步。例如，王力先生看好了某一楼盘的地理位置，认为该处商品房的租金较高，于是就根据租金水平、自有资金量、贷款年限等因素，测算出一个可盈利的贷款利率水平，发觉银行推出的固定房贷利率低于该盈利利率水平，于是选择了固定利率房贷。只要租金不跌，他就能始终以租养贷，并保持租金的略有剩余。
不足的地方：
一是固定利率房贷期限较短，最长期限仅为10年。对于当前资金实力较弱的购房客户来说，因月供数额多、还款压力大而不太适用。
二是其房贷利率略高于浮动利率房贷，银行已经将升息的可能估算到固定利率中了，且提前还款要收取一定的违约金，因此，不适合有提前还贷的购房者。
主要的风险：一旦利率水平走低，在房贷利率固定的情况下，也可能多支付利息。
“双周供”房贷——适合多份高收入者
双周供房贷，就是按揭贷款的还款方式从原来的每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。由于一年有52周，还款就要26次，等于要归还13个月的月供。可见，双周供本质上是加速偿还本金，减少贷款本金占用的一种产品；在减少还款时间的同时，利息支出也相应地降低。其最大的优点，就是节省相当可观的利息支出，贷款利息可节省两成以上。根据相关机构测算，此还贷方式缩短还款期限可达6年或更长，节省贷款利息在23.26%以上。
双周供主要适合那些收入相对稳定、自有资金较为充裕、希望缩短还款期限的购房者。钟先生是一个企业的会计主管，同时又利用业余时间帮助另一家企业处理会计业务，因此每个月就有双份的收入入账。去年购房时，他根据银行的建议，申请了双周供房贷，每月还款两次，因此节约了不少钱。
最大不足：
不能享受优惠利率，它的节息功能并没有银行宣传的那么好。因为银行规定“双周供”房贷，不管所购的商品房是否是第一套，只适用7.11%的基准利率，且只适用于等额本息的还款方式。如此，借款者就不能享受一些银行对购买第一套商品房实行优惠利率(9折或是8.5折)的政策了。
另外，还要注意的是:由于双周供房贷一年还款26次，容易因遗忘等因素造成逾期；一旦逾期，将被计收复利和罚息。
“宽期限”房贷——适合倾力购房者
宽期限房贷发放后，在合同约定的时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。宽限期有1年(12期)、2年(24期)、3年(36期)等不同。
例如，购房者申请50万元、10年期贷款，如果申请宽限期1年，则贷款期限为11年(10年+1年)，贷款发放日为2006年11月15日，则宽限期自当日起算，12月20日首次付息，2007年12月20日最后一次付息。期间，借款人只付息，不还本。一年12期满后，借款人开始还本付息，每月还款额大幅增加。这种还款法因能大大减轻前期还款压力，特别适合购房时用完积蓄，又要装修、举办婚礼等资金实力不足、而后期收入前景看好的购房者。
李丽是位是来自农村的女孩子，在城市工作已经5年了，但总感觉没有一套自己的房子，心总是漂着。于是，她决定倾其所有购买一套商品房，让自己的心落下来，固定在城市里。但由于自己的资历不高，在企业里也拿着一般的工资，收入不高；现在的积蓄只够支付首付款，而且现在的月薪还要分出部分支付生活费给上大学的弟弟和妹妹，剩余部分怕是连月供也不够了。
本来像李小姐这种情况，有三种贷款方式可供选择。一是接力贷款，但可惜的是父母没有在城市工作，她与接力贷款无缘。另两种贷款就是宽期限房贷和轻松安居贷。选择3年期的宽期限房贷或是轻松安居贷，李丽只要用现有的积蓄支付首付款，在日后的3年里的月供，因只要支付利息(几乎不用支付本金)，数额会少了很多，前期还款压力就降了下来。等3年之后，弟弟妹妹上完大学，不用支付弟妹的生活费用后，可供用作月供的钱也就会多了不少。到时，就是月供突然多了起来也能应付过去了。
有一点不足的是：
因前期不归还本金，在后期每月归还的贷款本息将比普通的还款法多，也就是说要支付更多的利息。
轻松安居贷——适合初次置业的年轻人
属于宽期限贷款的改良品种。这个房贷新品的最大特点，就是借款者可确定两个阶段归还本金。客户将整个还款期限分成两个阶段，第一阶段最短1年，最长3年；第二阶段为整个还款期限的余下部分。客户可自由确定第一个还款阶段归还的本金金额，最低可设为100元，剩余本金将在第二阶段偿还完毕。
例如，一笔20年期、60万元的借款，按照享受优惠利率的等额本息还款法，每月的还款额约为5000元；而选择轻松安居贷，则在前三年每月基本只要归还3000多元的利息即可，前3年的月供可减少近2000元。
最大的好处在于，还款初期借款人可以根据自己的实际情况，确定归还本金的数额，大大减轻还款压力。另外，相关银行还对办理贷款的客户推出优惠措施，减免相关的评估费、公证费和保险费。如某客户要申请一笔50万元、期限20年的个人二手房商业性贷款，若符合条件，可节省公证费、评估费、保险费达到6215元。
此还贷方式的适用对象，主要是首次置业、工作时间短、具发展潜力的年轻人，以及其他需要在贷款初期减少还款压力的优质客户。
但需要注意的是，轻松安居贷因第一阶段减少了本金归还的金额，在后一阶段每月归还的金额将比普通的还款法多，这就注定要支付更多的利息。
“直客式”房贷——适合节省费用一族
它是指银行直接把购房款贷给购房者，让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在一起的总房款一次性付给开发商的贷款模式。直客式房贷的最大好处就是能享受开发商对一次性付清房款的折扣优惠，这种折扣相当可观，一般是房价的3%。例如一套总房价为70万元的商品房，使用直客式房贷，将节省2.1万元。另外，总购房款下降，相应的税费也会跟着减少，如大修维修资金、契税等。此外，由于省去了开发商指定律师的审核购房者资格环节，还节约了律师费。
另外，目前市场上还推出了直客式二手房按揭业务。二手房买受人不论是自行成交还是通过经纪公司撮合完成交易，均可以到相关银行申请贷款，由银行直接受理。这也可令购房者节省上万元的各类服务费用。
陈晓萍女士看中一套80万元的房子，开发商规定一次性付款则可给予折扣3%，还赠送两年的物业费用。陈女士非常想得到这个优惠，但目前又没有能力一次性付清房款。后来，在一个朋友的指点下，她绕过开发商和其指定银行，直接选择了某银行的“直客式房贷”。贷款发放后，银行贷款与陈女士自备的首期款凑成80万元，一次性付给开发商，从而获得3%的折扣。
有一点不足：
申请门槛比较高。购房者能不能享受到直客式房贷不仅要看个人条件是否满足，还要看中意的楼盘是否也满足银行的要求。目前，银行较倾向于公务员及事业单位工作人员办理直客式房贷。
“按揭开放账户”房贷——适合私营企业主
按揭开放账户贷款是将客户的按揭贷款账户与存款账户关联，当存款账户中的余额高于约定的额度(银行规定贷款人约定存款余额不能低于1万元)时，客户便可以委托银行或自己通过网上银行、自助查询机、网点柜台等渠道全部或部分归还贷款；当有新的资金需求时，也可通过上述渠道在贷款额度内随时取得贷款。
按揭开放账户贷款，真正实现了存款与贷款账户之间的开放贯通，实现了资金的自由流动、最大限度地降低了资金的使用成本；且贷款可以循环使用，贷款归还后可用贷款额度自动恢复，实现融资和理财的完美结合。
按揭开放账户贷款，能满足客户多方面的金融需求。一方面，当资金充裕时，购房者能充分利用账户中的闲置资金及时归还贷款，从而能节约较多的利息；也可用账户中的资金，在购买民生银行( 13.18,-0.23,-1.72%)的高收益的理财产品，实现收益最大化。另一方面，当客户有资金需求时，还能够在银行的承诺额度内即刻取得贷款。
做季度性生意的林则顺，在购房时毫不犹豫地选择了按揭开放账户房贷。这种存贷合一的按揭开放账户，让林老板自如地达到房贷理财与生意经营两不误。他一年之中，一般只有大约四五个月的用款时间，其余时期资金都处于闲置状态。当资金闲置时，他就利用账户中的闲置资金及时归还贷款；当做生意需求资金时，还就在银行信贷额度内借款，满足生意的资金需求。
“存抵贷”房贷——适合个体老板族
存抵贷房贷业务是将借款人的贷款账户和存款账户结合起来管理，当存款账户中的存款达到设定的金额后，就虚拟地划转给贷款账户，视同还款，但两个账户间并没有实际的资金流转。
例如，客户设定了存款账户中大于5万元的部分存款按照一定比例视为提前还贷，但实际上存款并没有划到贷款账户，仍留在存款账户中，这部分活期存款享受贷款利息。存款账户内的流动资金越多，利差就越大，最高利差可达5.76%年收益。银行将节省的贷款利息作为理财收益返还给客户。如客户需要资金，资金还可随意调动。
从业务对象看，该业务比较适合由于生意往来账户上经常有大量现金流动，或是活期存款较多但又不愿提前还款的购房者。由于一般的工薪阶层购房后，流动的存款就不多了，所以与存抵贷房贷无缘。
杨陈志是一位个体老板。作为生意人，他在银行的储蓄结算账里，每天都有大量的流动资金，多时达到上百万元。他具有生意人强烈的资金成本意识，认为房贷是利率低的资金，不肯提前还款。因此，他购房时选择了存抵贷房贷。如此，做生意和房贷理财两不误。据银行人员的大致测算，一年下来杨老板至少可以节约房贷利率五六千元。
“随借随还”房贷——适合常有“外快”的人
办理该业务前，购房者需在银行办理个人住房抵押循环授信。办理随借随还房贷后，客户只要设置好关联的还款账户，该账户的活期存款超过约定的部分，每天都会自动用于提前还款。当客户资金紧缺时，只需要通过电子银行就能马上在授信额度内从银行借取资金(贷款利率按房贷合同签订时的利率执行，比普通商业贷款更优惠)。比如李先生在银行贷款了50万元，并获得了银行20万元的授信额度；如已还款10万元，那么李先生可以随时借出10万元。
随借随还房贷最大的特点就是，还款人根据自身的经济状况自行设计还款计划，可以月供，周供，不受提前还款次数以及金额的限制，甚至可天天提前还贷，是兼顾融资及理财的方式。另外，由于是银行自动扣款提前还贷，让购房者还省事，不必为提前还贷操心。
钟先生除了两份工资收入外，每月还有投资入股小企业的分红收入，因此每月账户里有较多的资金入账，但总额却又不是很大；但企业分红随着企业经营的不断扩大，分红收入预期看涨。针对这一情况，钟先生在年初购房时，办理的是随借随还房贷。只要账户里的钱有足够的数额，每天都可以提前还贷，因此节约了不少利息。
可见，随借随还房贷的适用对象，是每月多取得的收入不固定、常有“外快”的客户的有良好理财计划的客户，他们一有闲钱就能随时提前还款，可以最大限度地节省房贷利息。对每月收入、支出固定，逢年过节才有大笔收入的客户来说，选择“随借随还”的意义并不大。
“气球贷”房贷——适合提前还贷者
气球贷房贷是个人房贷市场的又一创举。胡先生向某银行申办5年期的气球贷款时，与银行约定按更长期限20年来计算月供。胡生长在5年之内每个月的月供与20年期贷款的月供差不多，在5年期限的最后一个月将剩余未还的本息一次性还给银行。
气球贷在减轻购房者每月还款压力的同时，也让购房者享受短期贷款的低利率。例如， 50万元的房贷，选择气球贷比30年普通贷款5年期末提前一次性还款节省了7000多元的利息，这主要是因为气球贷适用的5年期贷款利率比长期贷款利率低。其节息功能显而易见。但需要注意的是，只有3年期和5年期的“气球贷“才会节约利息支出；也就是说，低期限的“气球贷”具有节息优势。而超过5年期限的“气球贷”并没有节息功能，而只有减轻月供的作用。因为目前银行对5年期以上的贷款执行的是统一的利率。
从气球贷的特征看来，其适合以下人群：一是有提前还款需求者；二是预期未来较短年限(最长10年)内资金实力显著增强或是后期将有大额资金进账者；三是借款期内仅想偿还较少月供，而将节余下的款项运用至其它具有更高投资回报的领域者。
接力房贷——年轻的暂时低收入一族
个人住房“接力”贷款指父母双方或一方与某一子女作为共同借款人，贷款购买住房，父母和子女共同构成还款能力。同时，父母必须将所购房子的所有权归给子女，或在产权证上同时写明双方名字。
此接力贷款主要适用于两类情况，一类是贷款对象为年龄偏大(不超过60岁)，按现时规定(借款人年龄＋贷款年限≤65)可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为连带还款人以延长还款期限的借款人。另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。接力房贷，最大的好处是可以借助父母或是子女的还款能力来早日实现住房梦想。
曾海谊是位刚毕业不久的大学生，由于所学的专业不热门，在厦门市找了个不对口的工作，因此收入较低，每月才3500元，但随着自己对工作的日渐熟悉，职业前景看好，收入在5年内肯定会大幅增加。虽然他目前收入不高，但对住房的要求却很高，想在厦门较中心的地段购置一套120平方米的商品房。以他现在的收入水平，在银行能提供贷款的条件下，他只能购买70平方米的小 户型商品房。但他认为置业就要一次性到位，放弃了购买70平米小户型商品房的现实要求。还是很想按自己的理想购买一套中心地段120平方米的商品房。
在这种情况下，曾海谊有4种房贷品种可以选择。最好的办法就是向银行申请接力贷款，通过增加父母作为共同借款人来增加贷款金额，满足银行对共同借款人月供收入的要求，同时也不增加总的利息支出金额。
Tips1:
加息对月供的影响
由于近期银行加息均是小幅度的，对于购买自住房的贷款者说，不会增加太大的还款负担。以3月18日的加息为例，5年期以上的商业性个人住房贷款基准利率从原来的6.84%涨到7.11%。以等额本金还款方式计算，30万元、20年期的房贷，原贷款利率为6.84%，月供是2297.17元。贷款利率升到7.11%时，月供增加到了2345.75元，增加了48.58元。1年多还款582.96元，基本上不会影响正常的经济生活。
况且，根据央行和商业银行的相关规定，对于购买首套房且资信良好的客户仍然可以执行0.85倍的最优惠利率，即在基准利率的基础上打“八五”折，年利率仅为6.0435%(7.11%×0.85)。以等额本金方式计算，30万元、20年期的房贷，升息前最低优惠利率为5.814%，月还款额为2118元。升息后，优惠利率升至6.0435%，月供增加到2156.82元。每月仅增加38.82元。 1年还款额仅增加465.84元，更不会影响正常的经济生活。
至于公积金贷款，升息后培养加的月供就更少了。例如，公积金贷款30万元、20年期。按原公积金贷款利率4.59%，原月供为1913元。 住房公积金利率上调至4.77%，月供上升为1941.96元，月供将增加29元。1年还款额仅增加348元。
因此，贷款利率上调对供房一族的影响是温和的，贷款购房者不必有太大的心理压力。
Tips2:
是否真的还会加息？
看银行会不会再度加息，首先要搞清楚央行提升银行存贷款利率的目的。从当前的加息意图来看，加息首先是为抑制过剩流动性，其次是防范通货膨胀。
3月18日加息后，央行感觉还抑制不了“流动性过剩”的问题，于是又于4月5日上调存款准备金率至10.5%。但加息和提高存款准备金率都属于紧缩型货币政策工具，但当前加息比提高法定存款准备金率更为有效。因此，尽管如此接连出招，各决策层和各方面还是担心目的不能达到，于是今年第二季度加息的呼声又起。
之所以目前有再次加息的预期，大致来说取决于以下三个方面。
一是资金流动性过剩。目前，令央行领导层最为担心和头痛的，还是的资金流动性过剩问题。资金流动性过剩主要表现在股市的狂热上。尽管加息了，但股市还是“牛”气冲天。4月上旬，大盘新高不断，交易天量纪录屡被刷新。目前，沪指冲破3500点之后还昂首挺胸大幅上扬，深成指更是扬鞭直逼万点大关。
上市公司的业绩无法抑制，也不能抑制。那么，降温股市只有阻止银行储蓄资金流向股市。而阻止银行储蓄资金流向股市的最好也是最有效的办法无外乎是加息，提高储蓄存款的实际收益。而且，中国央行目前调控流动性的思路有所转变，新思路是通过加息调控资产价格，力助资本流入减少。
二是通货膨胀的可能性。看是否存在通货膨胀的可能性，最主要的指标就是CPI的增长。今年2月CPI增长2.7%，引发央行对通货膨胀的担心，所以3月份加息。但3月份的CPI增长亦然令人担心。有预测称，3月CPI同比将上涨3.3%。一旦这个预测成现实，第二季度加息的可能性就非常大了。
三是目前中国的利率水平偏低。有许多专家认为，目前中国的利率水平，无论是相对于全球还是相对于中国过去都偏低。3月18日加息后，银行1年期的定期存款的税后收益率才2.232%，明显低于目前3%的CPI的增长，存款还处于“负利率”。 他们认为，目前再度加息非常适合，通过加息把中国经济过热的状态转变成正常状态，有利于中国经济的健康发展。
综上所述，不能排除央行下一步加息的可能。如果第二季度几个月的通货膨胀与流动性过剩得不到抑制、股市得不到退烧，央行仍可能继续加息。而4月份，上海证交所国债指数连续下滑，恰恰反映了市场对央行可能再度加息的预期仍较为强烈。